Par Charlotte Paillet et Magali Lorsin-Cadoret
A propos de : Cass. civ. 3ème., 2 févr. 2022, n°20-21.705
Par une décision du 2 février 2022, la Cour de cassation est venue rappeler l’obligation pour le créancier de mettre en demeure son débiteur de s’exécuter de manière préalable à l’application de la clause pénale.
La mise en œuvre de la clause pénale
En novembre 2012, des vendeurs ont consenti à une société une promesse synallagmatique de vente d’un immeuble, sous condition suspensive de l’obtention d’un permis de construire.
Cette promesse contenait une clause pénale rédigée comme suit :
“Au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, l’une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de 31 200 €, à titre de clause pénale, conformément aux dispositions des articles 1152 et 1226 du code civil, indépendamment de tous dommages et intérêts”.
Un recours ayant été introduit contre son permis de construire, la société a informé les vendeurs de son intention de ne pas donner suite à la promesse de vente.
Les vendeurs ont alors assigné la société en paiement de la clause pénale après avoir restitué le dépôt de garantie.
La mise en demeure, un préalable nécessaire à l'application de la clause pénale
Il est à noter que les faits s’étant déroulés en 2012, le droit applicable est celui antérieur à la réforme de 2016.
La Cour d’appel d’Aix en Provence vient rappeler que le contenu de la clause pénale présente au sein de la promesse de vente indique clairement qu’une mise en demeure préalable est nécessaire pour actionner la clause pénale. En l’absence de cette mise en demeure préalable, la Cour d’appel a donc débouté les vendeurs de leurs demandes.
La Cour de cassation commence par indiquer que les articles 1152 et 1226 du code civil visés par la clause pénale ne font que définir la clause pénale ainsi que la faculté offerte au juge de la modérer ou de l’augmenter.
Elle souligne par la suite que ces deux articles sont sans incidence sur la mise en demeure préalable exigée pour actionner la clause pénale et qu’ils ne permettent pas par ailleurs de déroger à cette mise en demeure.
La Cour de cassation en conclut ainsi que la Cour d’appel a bien retenu que la “mise en demeure, même inopérante, était un préalable nécessaire à l’application de la pénalité stipulée” et ce faisant, rejette le pourvoi.
L’incidence de la réforme de 2016 sur la mise en œuvre de la clause pénale
L’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 est venue introduire au sein du code civil l’article 1231-5 qui dispose en son dernier alinéa que “sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure”.
La réforme est ainsi venue consacrer une jurisprudence ancienne qui prévoyait déjà que la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur a été mis en demeure (Cass. civ. 1ère., 17 oct. 2012, n°11-16.292). Cette affaire s’inscrit ainsi dans la lignée d’une jurisprudence constante.
De ce fait, pour actionner une clause pénale deux conditions cumulatives doivent être réunies :
- Un manquement du débiteur à son obligation (sauf cas de force majeure) ;
- Une mise en demeure préalable du débiteur.
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