Par Paul Benelli et Alexandre Lobry
Le carnet numérique de suivi et d’entretien du logement (aussi appelé « carnet de santé du logement ») poursuit trois objectifs :
- La bonne utilisation du logement ;
- L’entretien du logement ;
- L’amélioration progressive des performances énergétiques du logement.
Ce dispositif a été introduit par la loi n° 2015-992 du 17 novembre 2015 relative à la transition énergétique pour la croissance verte qui a créé un article L110-10-5 au sein du Code de la construction et de l’habitation.
1. Une mise en place du carnet numérique du logement difficile
Ce carnet devait d’ores et déjà être obligatoire pour les logements neufs dont le permis de construire a été déposé après le 1er janvier 2017.
Cependant sa mise en application effective a été retardée. En effet, comme le précise le rapport établi par Alain Neveü, ingénieur général des ponts des eaux et des forêts en date de janvier 2017, « la loi ne précisait pas sur qui pesait les obligations que ce soit en termes de renseignement, de mise à jour ou de transmission du carnet ». De surcroît, le rapport précisait également que les sanctions n’avaient pas été prévues.[1]
En décembre 2016, douze projets lauréats ont été désignés par l’ensemble des acteurs de la filière bâtiment et le Plan de transition numérique pour le bâtiment (PTNB) pour expérimenter l’idée du carnet numérique.
Cette expérimentation, qui est intervenue en dépit de la publication de l’article L110-10-5 du Code de la construction et de l’habitation, avait pour but d’avoir un retour d’expérience des lauréats sélectionnés afin de rédiger les décrets d’application au regard de leurs retours.
2. Le dispositif du carnet numérique du logement déjà modifié
L’article 182 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant sur l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (Elan) a finalement apporté une modification du dispositif existant.
En effet, la base législative proposée dans la loi n° 2015-992 du 17 août 2015 relative à la transition énergétique pour la croissance verte ne permettait pas de prendre le décret afin de rendre le dispositif opérationnel. De surcroît, ces nouvelles dispositions s’appuient sur les expérimentations menées en 2017.
La nouvelle rédaction de l’article L110-10-5 du Code de la construction et de l’habitation est donc désormais la suivante :
« I. — Il est créé pour tout logement un carnet numérique d'information, de suivi et d'entretien de ce logement.
Constituent des logements au sens du présent article les locaux destinés à l'habitation mentionnés à l'article L. 631-7.
Ce carnet permet de connaître l'état du logement et du bâtiment, lorsque le logement est soumis au statut de la copropriété, ainsi que le fonctionnement de leurs équipements et d'accompagner l'amélioration progressive de leur performance environnementale.
Ce carnet permet l'accompagnement et le suivi de l'amélioration de la performance énergétique et environnementale du bâtiment et du logement pour toute la durée de vie de celui-ci.
Les éléments contenus dans le carnet n'ont qu'une valeur informative.
Le carnet numérique d'information, de suivi et d'entretien est un service en ligne sécurisé qui regroupe les informations visant à améliorer l'information des propriétaires, des acquéreurs et des occupants des logements. L'opérateur de ce service le déclare auprès de l'autorité administrative et assure la possibilité de récupérer les informations et la portabilité du carnet numérique sans frais de gestion supplémentaires.
Le carnet numérique intègre le dossier de diagnostic technique mentionné à l'article L. 271-4 et, lorsque le logement est soumis au statut de la copropriété, les documents mentionnés à l'article L. 721-2.
II. — Le carnet numérique d'information, de suivi et d'entretien du logement est obligatoire pour toute construction neuve dont le permis de construire est déposé à compter du 1er janvier 2020 et pour tous les logements et immeubles existants faisant l'objet d'une mutation à compter du 1er janvier 2025.
III. — Le carnet numérique d'information, de suivi et d'entretien du logement est établi et mis à jour :
1o Pour les constructions neuves, par le maître d’ouvrage qui renseigne le carnet numérique d'information, de suivi et d'entretien et est tenu de le transmettre à son acquéreur à la livraison du logement ;
2o Pour les logements existants, par le propriétaire du logement. Le syndicat des copropriétaires transmet au propriétaire les informations relatives aux parties communes.
Le carnet est transféré à l'acquéreur du logement au plus tard lors de la signature de l'acte de mutation. »
Ainsi la mise en place d’un carnet numérique d'information, de suivi et d’entretien devient obligatoire pour tout logement destiné à l'habitation (y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location).
Il constitue un service en ligne sécurisé (via un site internet ou une application) qui regroupe les informations visant à améliorer l'information des propriétaires, des acquéreurs et des occupants des logements. L'opérateur de ce service le déclare auprès de l'autorité administrative et assure la possibilité de récupérer les informations et la portabilité du carnet numérique sans frais de gestion supplémentaires.
De surcroît, le carnet intègre également le dossier de diagnostic technique et, lorsque le logement est soumis au statut de la copropriété, les documents mentionnés à l'article L.721-2 du Code de la construction et de l’habitation.
Par ailleurs, il devient également obligatoire pour toute construction neuve dont le permis de construire est déposé à compter du 1er janvier 2020 et pour tous les logements et immeubles existants faisant l'objet d'une mutation à compter du 1er janvier 2025.
Il est également établi et mis à jour :
- Pour les constructions neuves, par le maître d'ouvrage qui renseigne le carnet numérique d'information, de suivi et d'entretien et est tenu de le transmettre à son acquéreur à la livraison du logement ;
- Pour les logements existants, par le propriétaire du logement. Le syndicat des copropriétaires transmet au propriétaire les informations relatives aux parties communes. Le carnet est transféré à l'acquéreur du logement, au plus tard, lors de la signature de l'acte de mutation.
On peut saluer cette innovation pour plusieurs raisons.
D’abord, elle entretient la dynamique d’innovation initiée grâce à l’ouverture en « open data » de la Loi pour une République numérique et entretenue par des administrations comme la CNIL qui a récemment publié des « cahiers Innovation et prospective » liées à la Smart City.
Elle incite ensuite les promoteurs et autres constructeurs à prendre la mesure du mouvement de « digitalisation » de la construction immobilière, qui passe par l’appropriation des données non personnelles pour une meilleure utilisation, notamment énergétique, des smart buildings.
Elle rappelle enfin de manière sous-jacente que le RGPD, s’il doit être pris en considération par les promoteurs et autres constructeurs immobiliers, ne doit pas être vu comme un frein à l’innovation.
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Le cabinet HAAS accompagne depuis 2010 les acteurs de l’innovation dans le secteur de l’immobilier. Il est ainsi un des précurseurs dans la définition d’une doctrine en matière d’application du RGPD aux projets de Smart city et de Smart buildings.
Pour tout renseignement complémentaire, n’hésitez pas à nous contacter ici.
[1] « Comment mettre en œuvre le carnet numérique de suivi et d’entretien du logement ? » de Alain Neveü, Janvier 2016 ( http://www.apogee.oxatis.com/Files/31919/161069399265293.pdf )
[2] Note de synthèse Enseignements de l’expérimentation du carnet numérique de suivi et d’entretien du logement (CNSE) Février 2018, Nomadéis SARL (http://www.batiment-numerique.fr/uploads/DOC/AAP/AAP%20Exp%20Carnet%20Num%C3%A9rique/PTNB%20-%20Exp.%20Carnet%20num%C3%A9rique_Note%20de%20synth%C3%A8se.pdf )
